La Servidumbre

 En el caso de acueductos se establece un primer criterio base para la determinación del valor. Concretamente establece que el dueño del predio sirviente tendrá derecho a que se le pague el precio de todo el terreno que fue ocupado por el acueducto, el de un espacio a cada uno de los costados (zonas conocidas más comúnmente como retiros, aislamientos o rondas) que no rebajara de un metro de ancho, por toda la extensión, y un 10% sobre la suma total.

De forma muy importante establece que tendrá derecho a que se pague (indemnización por todo perjuicio ocasionado por la construcción del acueducto y por sus filtraciones y derrames que puedan imputarse a defectos de construcción.)

En el caso de los predios enclavados (ciegos), desprovistos de salida adecuada a caminos públicos, se establece la imposición obligatoria de servidumbre de tránsito, eso sí. (Pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre y resarciendo todo otro perjuicio)

Si las partes no se ponen de acuerdo, podrán recurrir a peritos, quienes determinarán el monto de la indemnización como el ejercicio de la servidumbre.

CRITERIOS PARA ESTABLECER EL PAGO INDEMNIZATORIO.

Desde el punto de vista del justo valor, cuánto vale o cuanto es justo pagar por una servidumbre, por La renuncia a una parte (o al todo) del uso y disfrute de un predio.

La respuesta debe partirse en 2 etapas: la primera parte hace referencia al valor del bien que se sacrifica, que se cede, al disfrute que se pierde. La segunda hace referencia a los prejuicios colaterales, adicionales que se generan con la imposición de la servidumbre.

Lo que se paga por una servidumbre no es el valor de la faja, sino una indemnización, que, si bien puede ser de igual valor que el que tiene la faja, tiene un carácter distinto a la misma puesto que de ninguna manera se está enajenando la faja. Si bien esta faja queda inutilizada para su propietario, este no le ha cedido y continúa siendo su propietario.

UN PORCENTAJE SOBRE EL VALOR DEL ÁREA AFECTADA.

El valor a indemnizar por la servidumbre deberá ser un porcentaje o una parte del valor comercial del área afectada o limitada del predio sirviente. Este porcentaje o fracción, en extremo caso, habrá de llegar al 100%, es decir, reconocerá la totalidad del valor del bien que se afecta, con lo cual se admite que el bien, desde el punto económico, no representa ningún beneficio para su propietario  y que prácticamente ha perdido todo su valor.

Esta posición extrema puede presentarse por ejemplo en el caso de terrenos urbanos, cuya finalidad es construirlos y al pasar una red del gasoducto se pierde toda posibilidad de edificar sobre él, con lo cual el terreno prácticamente se pierde en su totalidad. Pudiera llegar a tener unos mínimos (zonas verdes, áreas deportivas) tomando un valor que no supere el 10% de su valor inicial, un valor casi simbólico.

Igual situación puede presentarse para terrenos rurales dedicados por ejemplo a reforestación. Por el paso de una red eléctrica se prohíbe sembrar en una faja de 30 m. de ancho por la longitud del predio, todo tipo de especies de mediana o gran altura, con lo cual se pierde el uso principal imperante en la zona. Se trata evidentemente de un caso en el cual el valor de la tierra se pierde prácticamente en el 100%.

 Sirve también de ejemplo el caso de una tierra plana utilizable para cultivos tecnificados de algodón, maíz y sorgo, cultivos para los cuales se utilizan equipos mecánicos para la siembra, mantenimiento y recolección del cultivo. Estos equipos están dotados con elementos que penetran la tierra a profundidades entre 20 y 30 cm. Si la servidumbre establecida para el paso de una red de alcantarillado es muy superficial (por razones de pendiente) y esta apenas a 18 cm. Por debajo del terreno, es un caso claro en el cual el uso principal se pierde y prácticamente esa área afectada sirve para muy poco, por no decir que para nada. Seguramente se le dará un uso (pastoreo, cultivos manuales, reforestación) pero es un uso no ideal ni económicamente rentable y se trata simplemente de acomodarlo para que tal área de terreno no se abandone y enmalece.

Existen posiciones que, yendo al otro extremo, consideran que en los casos de una mínima limitación, la indemnización  no debe ser inferior en ningún caso al 30% del valor comercial del área afectada del predio sirviente. Tal sería el caso de una finca con uso y destinación a ganadería de ceba. Se pasa por una fracción de la misma un oleoducto subterráneo. Se restituye el terreno, se vuelve a sembrar el pasto y el ganado retorna al pastoreo de forma normal, haciendo prácticamente caso omiso de que allí existe un oleoducto.

Evidentemente el perjuicio es mínimo y de momento casi imperceptible. Sin embargo es necesario pensar que se limitan los usos futuros y que se tiene la presencia de un elemento extraño y eventualmente perjudicial que antes no se tenía.

Si por alguna razón cambia la vocación de esta finca al uso agrícola, para siembre de especie de raíz profunda, tendremos una limitante tremenda para el desarrollo de esa fracción del predio. Es más, probablemente dentro de las limitaciones establecidas figurara no poder tractorar o picar el terreno por medio mecánico.

TABLA Y CRITERIOS DE AFECTACIÓN

·         Categoría Mínima: Caso en el cual las limitaciones son mínimas y ellas no afectan en forma perceptible ni perjudicial el uso actual ni el uso potencial futuro del predio. Además se prevé que en un horizonte de 20 años no habrá cambio en el uso actual ni el uso potencial del predio. Este caso recomendamos aplicar, para determinar el monto a indemnizar por la imposición de la servidumbre,  un porcentaje que oscile entre un 30% y un 40% del valor comercial del afectada.

·         Categoría Media: Caso en el cual las limitaciones no afectan el uso actual ni el uso potencial futuro del predio. Pero se prevé que en un horizonte entre 10 y 20 años habrá cambios en el uso actual o en el uso potencial del predio. En este caso recomendamos aplicar, para determinar el monto de la indemnización por la imposición de la servidumbre, un porcentaje que oscile entre un 50% y 70% del valor comercial del área afectada, al juicio y consideración del perito.

·         Categoría Alta: Caso en el cual las limitaciones afecten en forma sensible el uso actual o el uso potencial futuro del predio. También para el caso de predios urbanos (los cuales por naturaleza tienen la finalidad de ser desarrollados y construidos). En este caso recomendamos aplicar, para determinar el monto de la indemnización por la imposición de la servidumbre, un porcentaje que oscile entre un 80% y un 100% del valor comercial del área afectada, a juicio y consideración del perito.

Debe tenerse en cuenta para el caso de predios urbanos que prácticamente se renuncia a construir en un área que tenía vocación de construirse. Podrá argumentarse en contra que pueda tener usos accesorios como servir de zona verde, de zona de estacionamientos para visitantes, lo cual no deja de ser cierto, pero son usos que limitan en muchas ocasiones el diseño de los proyectos y habrá ocasiones que frutos de tales condicionantes, se verá limitada o disminuida la densidad o el número de metros vendibles, perjuicio que a todas luces debe ser asumido por quien impone la servidumbre.

CRITERIOS DE VALORACIÓN

Entendamos que el paso de una red puede implicar la destrucción de un cultivo, la tala de un bosque o la pérdida de un cultivo permanente, la destrucción de cercas, redes, vías, construcciones o mejoras de cualquier naturaleza, entre otros.  Es natural y obvio que el propietario del predio dominante deberá entrar a pagar los valores, justamente tasados, de los daños y perjuicios ocasionados por la construcción de las obras civiles relativas a las servidumbres.

La tasación de los perjuicios en el caso de las obras civiles probablemente sea recomendable realizarlas por el método de reposición a nuevo, sin castigo por antigüedad o estado de conservación, toda vez que el predio sirviente deberá entrar a reponerlas nuevas y lo justo es que perciba el monto de lo que implica reponerlas.

De la misma manera, si lo que se llegare a afectar es un negocio que el predio sirviente tiene establecido, será conveniente adoptar el método de la renta para calcular las utilidades dejadas de percibir y los mayores costos y gastos en que se haya incurrido como consecuencia de las obras civiles relativas a la imposición de las servidumbres.

PERJUICIOS ADICIONALES, DESVALORIZACIÓN.

Pongamos como ejemplo una finca acta para la siembra de caña de azúcar. Se trata de un cultivo mecanizado, industrializado. Las fumigaciones se realizan por vía área, con aviones especiales adaptados para volar a muy baja altura. Se tiende una red eléctrica y se determina que la zona afectada es una zona de 30 m. de ancho por la longitud del predio. Ocurre que las fumigaciones, que se realizan a baja altura comienzan a presentar problemas en las áreas adyacentes a la faja de los 30 m. objeto de la servidumbre. Las aeronaves no pueden fumigar en forma efectiva y adecuada en una franja adicional de 200m. a cada lado de la faja de 30m. Afectados directamente por la servidumbre, por cuanto los pequeños aviones requieren maniobra de elevación que les impide fumigar en esa zona a cada lado del área afectada.

Evidentemente estamos frente a un caso en el cual, además de las áreas gravadas, existen unas zonas adicionales en las cuales se podía desarrollar un cultivo mecanizada-mente (caña de azúcar) y ahora, por la carencia de fumigaciones aéreas es necesario destinar estas zonas o cultivos segundarios, menos rentables y menos eficiente, que deben manejarse manualmente.

Es natural que esta última condición rebaja el valor de la hectárea en la extensión que tenga este cambio de condición. Es de justicia reconocer que ese diferencial de valor, esa pérdida de valor por la circunstancia descrita, deberá entrar a ser indemnizado por el propietario del predio dominante. Es sencillamente la aplicación de la teoría del valor antes y el valor después y la diferencia de valores deberá ser el monto del pago indemnizatorio que entre a darse por parte del propietario del predio dominante, en adición al valor hallado en el título anterior.