El Informe de Avalúo.

El avalúo es el proceso ordenado y metódico que realiza el avaluador o tasador para encontrar el valor de un bien apreciable económicamente. Descansa en la teoría económica y su finalidad es determinar (aproximadamente) el monto de dinero por el cual un comprador y un vendedor debidamente informados, en un mercado de libre concurrencia, estarían dispuestos a realizar la transacción que permita cambiar la propiedad de un bien determinado, en un momento dado.

 

El valor es una noción social. Es decir, se trata de un criterio que es el reflejo de un comportamiento social esperado. Me refiero al comportamiento de un número relativamente amplio de personas dentro de un mercado determinado. Por contraste, el precio es un dato o elemento esencial de un contrato de compraventa. Es singular. Se refiere a una sola operación específica. Y puede estar muy cerca del valor, o muy por arriba o muy por debajo de éste. Sin embargo, un conjunto de operaciones de compra venta, debidamente depuradas, corregidas y analizada estadísticamente esa muestra, son las que apuntan a la formación del valor por un tipo de bien específico.

 

UTILIDAD DEL AVALÚO

El avalúo inmobiliario sirve para tomar decisiones al comprar la vivienda que más convenga en cuanto a ubicación, calidad y precio. También es un documento necesario para tramitar créditos, ya que ahí se inicia el valor de la vivienda, información que se utiliza para determinar el valor de la operación de crédito y le permite a la institución donde se tramita, conocer el valor de la garantía. En algunas entidades federativas, las autoridades solicitan para la escrituración un avalúo catastral para el cálculo del impuesto de traslado de dominio. Por lo que antes de adquirir una vivienda se necesita saber si es requerida. Esto lo realiza un especialista en el área de tasación, mediante una metodología capaz de tomar variables específicas para determinar dicho valor.

Por lo tanto es bueno conocer el avalúo y revisarlo antes de decidir si se compra, construye, amplía, repara o mejora una vivienda; o si se desea pagar el pasivo de una vivienda, ya que su información servirá para tomar decisiones.

DONDE SE OBTIENE EL VALOR DE UN INMUEBLE

La respuesta a esta pregunta es el desarrollo de un curso profesional de avalúos. Sin embargo, podría decirse, muy sintéticamente, que este experto se dedica a recopilar una amplia información sobre la propiedad objeto del avalúo y sobre el comportamiento de la oferta y demanda que existe en un mercado con relación a ese tipo de bien. Luego procede a un análisis ordenado y metódico, empleando herramientas técnicas de amplia aceptación dentro de sus colegas, para establecer cuál es el valor del objeto en estudio, y finalmente produce un informe formal en el cual plasma el resultado de ese trabajo.

El avaluador tiene variados métodos para llegar a sus conclusiones, pero existen tres principales métodos de universal aceptación. Ellos son, el método del mercado o de las ventas comparadas, el método del costo y el método de los ingresos o de la renta, que suele combinarse con el de los valores residuales.  Por ahora diremos que el método del mercado, es el principal método, ya que –usualmente- es el que refleja más fielmente el valor de mercado. Sin embargo, cuando el bien a avaluar produce un rendimiento o renta, el método ideal es el de los ingresos, y cuando un objeto a valorar no está rentando y no hay ventas que sean válidamente comparables, el del costo resulta ser el más útil.