En este caso tenemos el precio, es decir, el valor del cambio expresado en moneda. Donde valuar es establecer el valor de las cosas del interés económico, de la naturaleza física o ideal, estén o no en el comercio.
El agua tiene quizás el máximo valor de uso por las necesidades para todos los seres humanos y biológicos, pero su valor de cambio es mínimo porque se encuentra en todas partes, no es difícil adquirirla. En cambio el oro tiene un mínimo valor de uso porque solo sirve para hacer adornos y joyas en sí de poca utilidad para los humanos, pero tiene desde la antigüedad el máximo valor de cambio que se le pueda atribuir a una mercancía.
Para le maestro Avaluador brasilero Helio de Carires, el precio es la cantidad en dinero por la cual una determinada cantidad de mercancía puede cederse o transferirse.
VALOR DE MERCADO
Es el precio más alto, en términos de dinero que una propiedad alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos.
PRECIO DE MERCADO
Es la cantidad de dinero que debe entregarse o pueda obtenerse en el mercado activo bajo las condiciones inmediatas y existentes en una determinada fecha. El valor es un punto ideal, en cambio el precio depende de los argumentos, de las pensiones, de las condiciones psicológicas, de las ventajas de argumentación que una parte pueda ejercer sobre la otra en la mesa de negociaciones.
A veces los clientes de los Avaluadores se quejan que las transacciones difieren del avaluó, unas veces hacia arriba y otras hacia abajo. Por lo general estas quejas son infundadas, pues las valuaciones expresan el valor mientras que las transacciones siempre abordan los precios obtenidos por los inmuebles en el mercado.
Si las condiciones del mercado no permiten establecer transacciones se debería avaluar el valor intrínseco del bien, o sea el valor físico, aplicando el método del costo equivalente al valor del terreno más el valor de las construcciones menos las depreciaciones.
Las condiciones de mercado normal, son libres de presiones para el vendedor o para el comprador. Un remate o una presión de liquidez no es normal. Pero normal no quiere decir ausencia de crisis o situación de auge económico. Por ello se requiere un periodo de tiempo razonable para realizar la transacción.
El precio de mercado es ciertamente el producto de una transacción donde la oferta se equilibra con la demanda en condiciones normales y define una cantidad de moneda en un momento dado que llamamos precio.
Pero cuando la oferta no se equilibra y se ve presionada por las necesidades de liquidez, dado que la economía o el sector se encuentren en un momento depresivo, en ese momento el precio se separa del valor del mercado y deberíamos denominarlo precio de liquidez para contraponerlo con precio de mercado.
Una negociación caracterizada por la absoluta necesidad de un comprador para adquirir determinado inmueble es un caso excepcional en el cual el punto de equilibrio de mercado no sería alcanzado pues la posición del vendedor seria ventajosa.
Contrariamente si un vendedor fuese compelido por las circunstancias para efectuar la venta rápidamente dada su necesidad de dinero, la transacción también pasaría a ser una excepción a la regla no reflejando el punto de equilibrio deseado por el valor del mercado pues en ese caso el vendedor estaría sacrificando el precio en beneficio de una liquidez inmediata.
VALOR POTENCIAL DE LOS INMUEBLES
Está representado por la capacidad que el inmueble tiene de producir renta máxima. Este valor puede situarse más allá o acá del valor económico. Un avalúo debe mostrar este valor potencial cuando un negocio inmobiliario ofrece atractivo especial para invertir un capital.
Es la expresión utilizada algunas veces para describir denominado valor, creado por los promotores que establecen beneficios hipotéticos en el inmueble o terreno, estiman ciertos ingresos de caja a título de arrendamiento y calculan de esta forma una renta que el inmueble produciría utilizado para el proyecto propuesto.
Todos los valores son anticipaciones del futuro. Una definición filosófica indica que sería la anticipación de rentas futuras.
Para calcular el valor potencial de un inmueble o proyecto inmobiliario, se suelen utilizar flujos de caja futuros descontados a determinada tasa para establecer el valor presente de los ingresos y costos futuros. La técnica financiera de descontar futuros flujos de caja es el método para evaluar un inmueble productor de utilidades o rentas futuras.
Los inmuebles productores de renta, tales como los locales comerciales, oficinas, hoteles, salas de cine, centros de recreación, etc. Se avalúan por el método de flujo de caja futuro descontado a una tasa comercial de referencia.
VALOR Y PRECIO EN LOS AVALÚOS RURALES
En el caso de terrenos urbanos podemos aplicar el método de mercado, el de valor residual (o potencial de desarrollo), el método del costo, el método de la renta y el método de capitalización.
Una finca rural se compone de tierra y mejoras. La tierra baldía solo se puede avaluar por el método comparativo o de mercado. Las mejoras se avalúan por el método del costo.
Comentarios
Publicar un comentario