El Proceso Metodológico

Proceso Metodológico en Avalúos Inmobiliarios.

EL MÉTODO DEL COSTO EN LA VALORACIÓN

El avaluador tiene variados métodos para llegar a sus conclusiones, pero existen tres principales métodos de universal aceptación. Ellos son, el método del mercado o de las ventas comparadas, el método del costo y el método de los ingresos o de la renta, que suele combinarse con el de los valores residuales. Ese método, el del costo, es muy útil en la determinación de valor de construcciones cuando no puede ser obtenido a través del método de las ventas comparadas.

 
El método del costo consiste en determinar el valor de una construcción considerando el monto de dinero que es necesario desembolsar para obtener una obra similar a la que estamos avaluando, Similitud que debe existir en cuanto a los materiales constructivos, sistemas de construcción, acabados, áreas terminadas y otros detalles. Luego de determinar ese monto, el cual constituye el Costo de Reposición a Nuevo, se le descuenta la Depreciación Acumulada que presenta el bien objeto del avalúo, por la edad que tiene la construcción, por la obsolescencia (física, funcional o económica) y por el estado de mantenimiento y conservación que presenta la obra. Para ello, los avaluadores solemos usar los métodos de depreciación más conocidos como son el de la Línea Recta, el de Kuenzel, el método de Roos Heideck y el Fitto y Corvini como el más popular.

COSTO DE REPOSICIÓN A NUEVO

Para determinar el costo de la reposición a nuevo usamos diversos procedimientos. Uno de ellos consiste en levantar el presupuesto de construcción de la obra analizada como si pretendiésemos construir otra obra igual en el mismo sitio. Para hacer ese presupuesto podemos acudir a las partidas de costo de obras civiles que llevan algunos organismos públicos y corporaciones gremiales, o bien, podemos obtener el presupuesto de obras de un arquitecto experimentado o de una empresa constructora reconocida.

También se pueden emplear las Tablas de Costo de Construcción que editan diversas firmas profesionales. Una de ellas es la de la Cámara de la Industria de la Construcción CAMICON. La gerencia técnica de esa firma profesional, ampliamente consultada por los especialistas en materia valuatoria, que está dirigida técnicamente por Ingenieros y Arquitectos.

 

DEPRECIACIÓN ACUMULADA.

Tal como quedó dicho, se emplean varias técnicas para medir la depreciación acumulada que presenta el bien avaluado. El de la Línea Recta parte del principio de la depreciación lineal que presenta el bien a lo largo de su vida útil. Para las construcciones se suele considerar una vida útil de 60 años, en los casos de las menos importantes, y de 100 o más años en los casos de edificaciones especiales como edificios de mucha envergadura. Cuando la construcción está en una zona en período de transición, o sea, cuando está en proceso de cambio en el vecindario, se indica los 60 años como vida útil más probable. Pero, si estamos en presencia de una zona consolidada, sin presión de cambio de uso en el entorno, puede considerarse  una vida útil de 80 años. Este procedimiento de depreciación de la Línea Recta es usado por los contadores partiendo del costo histórico. Los avaluadores parten del Costo de Reposición a Nuevo y le agregan un dato relativo al valor de salvamento.

EL MÉTODO DE ROOS HEIDECK

Este método incluye la depreciación por la edad, teniendo en cuenta el estado conservación y mantenimiento que presenta el bien estudiado. Igualmente, parte del principio de que el valor actual de una construcción es el resultado del Costo de Reposición a Nuevo menos la Depreciación Acumulada. Ésta se determina multiplicando por 0,5 el resultado de la sumatoria de dos cocientes: a) de la edad entre la vida útil y b) el del cuadrado de la edad entre el cuadrado de la vida útil. A ese producto se lo multiplica, a su vez, por el factor de Heideck, el cual se obtiene dividiendo entre 100 el resultado de la resta del número 100 menos el coeficiente de depreciación por conservación y mantenimiento que viene tabulado en la Tabla de Depreciación que va de cero (0) hasta cien (100), según las condiciones físicas que presenta la construcción. La tabla tiene cinco (5) categorías, empezando por óptimo hasta llegar al estado de demolición necesaria.