La Importancia de los Avalúos

Desde muchos siglos atrás, cuando el Hombre comenzó a obtener excedentes en su producción y concibió la posibilidad de cambiarlos por otros bienes que necesitaba y no producía, las sociedades han atribuido fundamental importancia al valor de las cosas que se poseen, concebidas como bienes, en la medida en que tales cosas tienen alguna utilidad, objetiva o subjetiva.

Etimológicamente y dentro del marco de la ciencia económica, valor significa grado de utilidad de las cosas de las cosas que las hace objeto de aprecio. Así, valuar o avaluar significaría estimar el justo valor de las cosas, en un contexto y tiempo determinados, de donde resulta comprensible que a lo largo de la historia, según la época, lugar y cultura, no solo el concepto de valor haya sido objeto de profundos razonamientos de varios filósofos y tratadistas, dando origen a diversas corrientes de pensamiento o teorías del valor en las que se fundamentaron los sistemas económicos, las cuales han cambiado conforme se ha ido transformando la estructura social de la humanidad y la tecnología, sino también que la valuación se haya visto impregnada por las condiciones político-económicas prevalecientes, aunque sin perder su esencia y razón de ser: encontrar el justo valor de un bien.

Así también, puede entenderse más fácilmente además de la formación de mercados, el hecho de que siempre que ha habido 2 o más personas que pretenden o desean un bien poseído por un tercero, ha sido necesaria la intervención de alguien no interesado que estime el justo valor de dicho bien. Esto es el profesional avaluador.

Pasando al terreno práctico, debe decirse que la importancia de los avalúos radica en los fines para los cuales son necesarios o requeridos.

Para los entes territoriales, los avalúos catastrales guardan en cualquier caso una relación directa con los valores de mercado que reflejan los avalúos comerciales. No debe olvidarse que el Catastro es la base para el recaudo del impuesto predial, el cual representa en la mayoría de las provincias la primera o segunda fuente de ingresos. En el caso de entidades privadas, en general las empresas - además de las exigencias legales que aplican en algunos casos, tales como las normas que rigen la contabilidad - a través de los avalúos pueden conocer la realidad del valor en el mercado de sus activos inmuebles, que seguramente tienen una importancia significativa dentro de su patrimonio y dentro del giro ordinario de sus negocios, dependiendo de la actividad específica de la empresa tendrá una mayor importancia conocer el posicionamiento en el mercado de determinado inmueble o grupos de inmuebles, sean propios o de terceros.

La Superintendencia de Bancos y sus homólogos en el mundo, califican mejor la cartera que está respaldada con garantía hipotecaria. El valor de tales garantías reflejado adecuadamente en sus balances, constituye patrimonio fundamental del sector financiero.

Ahora bien; desde el punto de vista del mercado, el de los bienes inmuebles tiene características económicas muy particulares, que lo distinguen y diferencian de otros mercados. En él inciden no solo los factores propios de la oferta y la demanda sino también las políticas económicas y sociales que adoptan los gobiernos, generando en ocasiones fluctuaciones de notable variación, que en el contexto cada vez más globalizado de las economías pueden llegar a trascender incluso los límites nacionales, representando oportunidades de nuevos negocios y atracción de inversión extranjera o afectar economías de otros países.

El avaluador hoy, no solo debe conocer procedimientos matemáticos y técnicas de ingeniería, sino que debe estar al tanto de las teorías económicas y financieras, del derecho urbanístico e inmobiliario, la estadística y la computación como herramientas de análisis, así como de los mercados y sus tendencias. Requiere sobre todo criterio y creatividad profesional para concebir y apreciar en todos sus aspectos el objeto de avalúo en su total dimensión y complejidad; saber transmitir las argumentaciones y presentar las fundamentaciones necesarias, de manera que sin mengua de la objetividad del concepto, éste logre interpretar las necesidades específicas del cliente o usuario y servir como herramienta de decisión segura. Elementos todos que, al final, constituyen la ética del avaluador profesional e idóneo. En la literatura mundial sobre la valuación de inmuebles se reconoce y reafirma siempre con base en distintos argumentos, la importancia y responsabilidad que está detrás de una determinación del valor comercial y por ende del papel que desempeña el avaluador, acorde con las nuevas y cada vez mayores exigencias de un entorno social, económico, empresarial y tecnológico cambiante.